전세사기 수법 4가지와 예방방법 정리

연일 발생하는 전세사기 뉴스로 인해 자신도 전세보증금을 못 돌려받는 것은 아닌지 불안한 전세 세입자(임차인) 분들을 위해 전세사기 수법 4가지와 전세계약 시 주의해야 하는 주의사항을 쉽게 정리해 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 

 

 

뉴스에 자주 보도되고 있는 전세사기의 공통점은 전세사기가 발생한 주택 매물이 모두 빌라라는 공통점이 있습니다. 빌라가 전세사기에 타깃이 된 이유는 빌라와 다세대 주택 같은 경우는 가액 산정이 어렵다는 점을 이용해 매매가 보다 전세가가 높은 깡통전세의 표적이 된 것이죠.

 

그럼 지금부터 깡통전세를 포함한 4가지 전세사기 수법 유형을 알아보고 전세사기를 예방할 수 있는 예방방법을 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

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- 목차 -

전세사기 수법 4가지

   1. 깡통전세

   2. 도둑매매/근저당설정

   3. 이중계약

   4. 중복계약

전세사기 예방방법

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📝전세사기 수법 4가지

전세사기 수법은 4가지 정도로 ①깡통전세, ②도둑매매/근저당설정, ③이중계약, ④중복계약으로 구분을 할 수 있는데요. 첫 번째 깡통전세부터 순서대로 어떻게 사기를 치는지 알아보겠습니다.

 

✅1. 깡통전세

깡통전세는 집주인이 보증금을 돌려주지 못하면 소송을 통해 전셋집이 경매에 넘어가게 되는데요. 이때 경매에 낙찰된 돈으로 세입자는 보증금을 돌려받게 됩니다. 이때 경매로 낙찰된 금액이 전세보증금 보다 현저히 낮아 세입자에게 돌아오는 돈이 없는 것을 말합니다. 

 

깡통전세에 빌라가 많은 이유가 뭔가요?

 

 

깡통전세에 빌라가 많은 이유는 빌라는 아파트와 달리 세입자가 정확한 빌라 시세를 알기 어렵습니다. 그래서 공인중개사무실에서 말해주는 시세만 듣고 전세를 계약하게 되는 경우가 대부분인데요. 여기서 문제는 시세보다 비싸게 전세계약을 한들 세입자는 알지 못한다는 것이죠.

 

💸 시세 1억의 빌라를 전세보증금 1억 5천에 계약 후 보증금을 받지 못하면 벌어지는 일

<깡통전세 계약>
빌라실시세: 1억 원
전세보증금: 1억 5천 (시세보다 비싸게 전세계약)

<전셋집이 경매에 넘어감>
부동산 감정평가액: 8천만 원 (시세의 1억의 80% 수준)
부동산 낙찰가금액: 6천5백만 원 (세입자에게 돌아오는 보증금)
세입자 손해금액: 8천5백만 원

 

위와 같은 경우 때문에 융자가 많은 매물은 피해야 하며, 빌라를 전세계약하시는 분들은 주변 시세를 매우 철저하게 조사하셔야 합니다. 

 

✅2. 도둑매매/근저당설정

도둑매매와 근저당설정 사기 수법은 세입자가 전입신고하면 바로 대항력이 발생되는 것이 아닌 전입신고 다음 날부터 대항력이 발생되는데요. 이때 대항력이 발생되기 전 집주인이 세입자 몰래 제 3자에게 집을 매매한다거나 집을 담보로 근저당을 설정하는 유형의 수법입니다.

 

세입자에게 대항력이 발생하기 전 집에 근저당이 설정되면 먼저 설정된 선순위 근저당에게 우선변제권 이 밀려 집에 경매에 넘어가면 근저당권자에게 경매 낙찰 금액이 넘어가게 되면서 세입자는 보증금을 받지 못하는 일이 발생하게 됩니다. 

 

✅3. 이중계약 

이중계약은 말 그대로 계약을 이중으로 하는 것을 말하는데요. 자신도 집주인과 임대 계약을 한 세입자이면서 집주인인 척하고 다른 사람과 다시 임대차 계약을 하는 것이죠. 이런 경우는 처음부터 사기를 칠 마음을 먹고 계약을 진행하는 경우기 때문에 막을 방법이 없습니다. 

 

✅4. 중복계약 

중복계약은 이중계약 사기와 비슷하지만 중복계약 사기는 한 번에 여러 명과 전세 계약을 하는 경우를 말합니다. 세입자 대부분이 잔금일 전입신고를 하다 보니 사기가 들통날 위험을 줄이기 위해 잔금일을 모두 같은 날로 지정하는 것이 특징입니다. 

 

 

 

 

📝전세사기 예방방법

첫 번째 빌라 깡통전세 사기를 예방하기 위해서는 주변 빌라의 시세를 잘 알아보는 방법뿐입니다. 그나마 구축빌라는 이미 거래된 이력이 있기 때문에 근처 공인중개사나 부동산 관련 인터넷을 보면 대략의 조사는 가능하지만 신축빌라는 시세라는 것이 없어 사기의 표적이 됩니다. 

 

두 번째 도둑매매/근저당설정 사기를 예방하는 방법은 전세계약 시 특약사항으로 [임대인(집주인)은 잔금일로부터 2일이 지날 때까지 집을 매도하거나 근저당설정등을 할 수 없으며, 이를 위반 시 임차인에게 손해배상을 해야 한다.] 식으로 작성하시면 됩니다. 

 

다른 방법으로는 집주인과 협의하여 전세권설정을 하는 것입니다. 전세권설정은 전입신고와 다르게 설정한 당일부터 바로 효력이 발생해 세입자가 대항력을 가지게 합니다. 하지만 이를 협의해 주는 집주인이 거의 없다 보니 그냥 특약사항을 잘 작성하시는 것이 좋습니다. 

 

마지막으로 이중계약과 중복계약 사기를 예방하는 방법은 사기꾼들이 마음을 먹고 사기를 치면 이를 예방할 방법이 거의 없다고 보시는 것이 맞습니다. 다만 전세 계약 시 집주인 얼굴과 신분증 사진이 동일인인지 살펴보고, 등기부등본상의 인적사항과 신분증의 인적사항을 비교해 보는 방법을 통해 어느 정도 예방은 가능합니다. 

 

 

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