전세보증보험에 가입해도 전세금 못 돌려받는 5가지 사례

 

연일 끊이지 않고 터지는 전세사기 뉴스에 불안한 세입자들이 많은데요. *전세보증보험에 가입되어 있다면 전세보증금을 못 돌려받을 일이 없다고 방심하는 당신을 위해 준비했습니다. 

 

 

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-목차-

1. 대항력과 우선변제권 상실

2. 우선변제권 순위 밀림

3. 사기, 허위 전세계약

4. 보증보험금 반환 채권 담보대출

5. 보증사고 비성립

6. 마무리

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HUG 전세보증금 못 돌려받는 5가지 사례

 

만약 자신이 전세사기를 당했고 보증보험에 가입되어 있어 전세금을 돌려받을 것을 예상하고 안심하고 있었지만 HUG 보증공사에서 전세금을 못 돌려준다는 말을 듣는다면? 하늘이 노래지겠죠?

 

전세보증보험에 가입하면 무조건 전세 보증금을 못 받을 일이 없고 생각하시지만 2020년부터 2022년까지 90건이 넘는 청구건이 거절되었다는 사실을 알고 계신가요? 금액으로 따지면 무려 190억이 넘는 금액입니다.

 

그래서 이러한 일이 일어나지 않도록 HUG에서 전세보증금 지급을 거절한 5가지 사례를 자세하게 알아보고 이를 통해 전세금을 못 돌려받는 일이 없었으면 합니다. 

 

 

 

 

 

 

 

1. 대항력과 우선변제권 상실

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첫 번째 사례는 *대항력과 *우선변제권을 상실한 경우입니다.  전세보증금 지급 거절의 절반 가까이 되는 사례로 비중이 가장 큰 사례로 나타나고 있습니다.

 

 

🚩 전세 계약 기간에 전출

대항력과 우선변제권 상실의 대표적인 이유는 세입자자가 전세 계약 기간이 끝나기도 전에 다른 주소로 전출(다른 곳으로 전입신고)해 지급이 거절되는 경우가 가장 많습니다.

 

세입자는 *임차권등기 명령이 나오기 전까지 다른 곳으로 전입신고를 하는 경우 대항력과 우선변제권이 날아가는 것을 당연한 일이지만 이를 모르고 임차권등기 명령이 떨어지기도 전에 전출을 해버리는 것이죠.

 

HUG에서 전세보증금을 대신 지급해 주는 조건에도 임차권등기 명령 완료까지 대항력과 우선변제권을 유지하는 조건으로 세입자는 이를 유지해야 할 의무가 있습니다. 

 

🚩 던지기 사기로 인한 대항력과 우선변제권 미취득

대항력과 우선변제권은 세입자가 잔금을 치르고 전입신고를 하고 다음 날부터 효력이 발생합니다. 즉, 잔금을 치르고 전입신고를 한 당일에는 효력이 없다는 말이죠. 

 

쉽게 자신이 1월 1일 잔금을 입금하고 전입신고를 했다면 1월 1일 23시 59분까지는 어떠한 법의 보호도 받지 못합니다. 1월 2일 00시 00분부터 법의 보호를 받을 수 있다는 말이죠. 

 

그 얼마 안 되는 시간 동안 집주인은 다른 사람에게 집을 매도해 버리면 이게 던지기 사기입니다. 1월 1일부터 집주인이 된 사람을 상대로 1월 2일부터 효력이 발생한 대항력과 우선변제권을 사용할 수 없습니다. 

 

이런 던기기 사기를 방지하기 위해서는 전세 계약 시 특약으로 잔금일 다음 날까지 *근저당 및 일체 *제한물권 등을 설정하지 않는다는 특약사항을 반드시 기재하시기 바랍니다. 

 

📝  [대항력과 우선변제권이 중요한 이유]

세입자가 전세사기를 당하던 어떠한 이유에서든지 전세보증금을 받지 못하는 사로가 발생하면 HUG에서 집주인을 대신해 세입자에게 전세금을 먼저 돌려주지만 전세금반환청구권은 그대로 살아 있습니다.

 

그러면 세입자가 가지고 있는 전세금 반환 채권을 HUG에서 양도받아 집주인에게 대신 전세금 반환을 청구하는 시스템이죠. 이때 HUG에서 세입자의 전세금 반환 채권을 양도받을 때 대항력과 우선변제권이 함께 양도됩니다. 

 

쉽게 말하면 HUG에서 전세보증금을 대신 돌려주는 대신 세입자가 가지고 있는 강력한 무기인 대항력과 우선변제권의 권한을 양도받아 집주인에게 행사하는 것이죠.

 

하지만 대항력과 우선변제권을 상실한 채권은 종이 쪼가리에 불가하지 않아 이런 채권의 권리를 양도받는다고 해도 전세보증금 청구를 할 수 없기 때문에 매우 중요한 권리입니다. 

 

 

 

2. 우선변제권 순위 밀림

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두 번째 사례로는 선순위 근저당 설정으로 보증보험 효력이 미발생하는 경우로, 쉽게 말해 대항력과 우선변제권이 발생하기 전에 근저당이 설정되어 세입자의 우선변제권 순위가 밀리게 되는 경우를 말합니다.

 

 

🚩 전입신고 및 확정일자 지연

HUG 보증보험 약관을 살펴보면 "보증 채권자는 보증부 대출 실행이래 전세목적물의 점유와 전입신고 및 확정일자를 갖추어야 하고, 만약 요건을 갖추지 못하여 전세보증금의 권리침해가 발행한 경우 보증 채무의 효력이 발생하지 않는다."라고 규정하고 있습니다.

 

쉽게 풀이하면 전세자금대출이 실행되면 바로 전입신고와 확정일자를 받아야 한다는 말로, 대출실행 당일에 이런 요건을 갖추지 못하고 전세금을 받지 못하는 상황이 발생하면 이는 보증하지 않는다는 내용입니다. 

 

앞서 말씀드렸지만 전입신고와 확정일자를 받고 다음 날 대항력과 우선변제권의 효력이 발생합니다. 하지만 전입신고와 확정일자를 바로 하지 않아 대항력과 우선변제권이 발생하기 전 그사이 집주인이 집을 담보로 대출을 받는다면?

 

 

 

집주인이 받은 대출로 인해 HUG에서 가장 우려하던 세입자의 대항력과 우선변제권이 은행 선순위 근저당에 순위가 밀려 집이 경매로 팔려도 한 푼도 받지 못하는 상황이 발생하는 것이죠. 

 

그래서 HUG에서는 대출실행 당일(대출실행 당일이 매우 중요함) 전입신고와 확정일자를 받지 않아 발생한 전세보증금 권리침해는 보증하지 않는 것입니다. 

 

 

 

3. 사기, 허위 전세계약

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세 번째 사례는 사기 및 허위로 전세 계약을 체결한 경우입니다. 우리가 흔히 말하는 전세금 다운계약 및 업계약이 가장 대표적인 사례입니다. 

 

🚩 사기계약

사기계약의 사례는 보증보험사 모두 보증하는 전세보증금 한도가 10억이라고 가정하고 실제 전세 보증금이 1억짜리 매물을 최대한도인 10억에 계약했다고 짜고 보증보험에 가입합니다. 

 

그리고 마치 전세보증금 사고가 발생한 것으로 꾸며 보증보험에서 10억의 전세 보증금을 받아 나누어 가지는 수법으로 사기를 치는 경우입니다.

 

이 경우 HUG는 집주인에게 구상권을 청구해서 대신 지급한 전세금을 받으려고 하겠지만 집주인은 신용불량자로 구상권 청구는 신경도 쓰지 않습니다. 

 

🚩 허위계약

허위계약은 사기계약고 비숫한 맥락입니다. 실제 계약한 전세 보증금과 다르게 계약서를 작성하는 것을 말합니다. 허위계약서를 작성하는 이유는 보증보험 한도 때문입니다. 

 

전세 계약을 하는 매물의 보증금이 11억이라고 하고 보증보험의 한도가 10억이면 10억만 보증보험에 가입이 가능한 것이 아니라 처음부터 보증보험에 가입이 거절됩니다. 

 

쉽게 말해 추후 전세 사고가 발생 시 10억이라도 건지겠다는 의도로 *다운계약서를 작성해 일단 보증보험에 가입하는 경우가 발생하는 것이죠.

 

하지만 HUG에서 대신 전세금을 돌려줄 때 보증금을 이체한 내역을 요구하는데 이때 허위 다운계약서를 작성한 것이 밝혀지면서 전세금 지급이 거절됩니다. 

 

 

 

4. 보증보험금 반환 채권 담보대출

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네 번째 사례는 보증보험금 반환 채권을 담보로 대출을 받는 일은 거의 없지만 아무것도 모르는 사람이 돈이 필요해 채권을 담보로 대출을 받는 사례입니다. 

 

🚩 반환 채권 타인 양도

위에서 설명했지만 HUG는 전세금을 대신 돌려주는 대신 세입자가 가지고 있는 보증보험금 반환 채권을 양도받아 집주인에게 구상권을 청구하는 방식입니다.

 

이때 채권을 양도받는다는 것은 대항력과 우선변제권까지 모두 양도받는다고 말씀드렸죠. 하지만 이 중요한 채권이 이미 다른 사람이나 금융기관에 담보로 제공되어 있다며?

 

그렇습니다. HUG에서 채권을 양도받지 못하는 경우에는 HUG에서 집주인에게 구상건을 청구할 권리가 사라지는 것입니다. 당연히 전세금을 돌려주지 않겠죠?

 

 

 

5. 보증사고 비성립

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마지막 다섯 번째 사례로는 보증사고 비성립이 있습니다. 말 그대로 보증사고가 성립되지 않아 아무런 문제가 없어 전세금을 돌려주는 않는 경우입니다.

 

🚩 묵시적 계약 갱신

HUG 보증보험은 전세 계약이 만료되고 1개월 이내 특별한 이유 없이 전세보증금을 돌려받지 못하면 HUG에서 전세금을 돌려주고 있습니다. 

 

하지만 묵시적으로 계약이 갱신되었다고 판단되는 상황이 발생한다면? HUG에서 보기에는 계약이 만료되지 않은 계속적인 계약 상태로 보는 경우입니다. 

 

대표적으로 집주인에게 계약 만료 시 재계약을 하지 않겠다고 별도로 통보를 하지 않거나 집주인이 준비할 시간도 없을 만큼 만료일이 얼마 남지 않아 통보하는 경우입니다. 

 

그러니 최소 계약 만료 3개월 전에는 계약 해지를 통보하고 집주인에게 확인 문자를 받거나 통화를 했다면 확인 대화를 음성녹음 하는 것이 좋습니다. 

 

집주인이 확인했다는 증거 없이 일방적인 계약 해지 통보는 아무런 효력이 없어 추후 다툼 시 매우 불리한 상황에 처하게 됩니다.

 

 

 

6. 마무리

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지금까지 전세보증보험에 가입해도 전세금을 못 돌려받는 5가지 사례에 대해서 알아봤는데요. 자신이 전세보증보험에 가입되어 있다면 꼭 한번 확인해 보시기 바라며, 포스팅이 여러분에게 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 

 

 

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