부동산PF가 정확히 뭔데 난리일까? (ft. 금융위기)

 

 

 

"부동산 PF가 정확히 뭔데 대한민국이 온통 이 난리일까요?" 관련 금융위기설은 10년 전부터 계속 나오고 있었는데요. 최근에는 대한민국 경기가 왜 이런지 물으면 부동산 PF 얘기가 빠지지 않고 등장하고 있어 도대체 부동산 PF가 무엇인지, 어떤 상황인지 알아보도록 하겠습니다. 

 

 

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- 목차 -

부동산 PF (project financing)

부동산 PF 부실의 원인

부동산 PF 금융위기

전세사기 관련 도움 되는 글

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부동산 PF (project financing)

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부동산 PF가 정확히 뭔데 난리일까?

 

✅부동산 PF

부동산 PF는 "project financing(프로젝트 파이낸싱)"의 약자이다. 그럼 프로젝트 파이낸싱이 무엇이길래 난리일까? PF 이름 그대로 돈을 빌리는 사람 또는 기업의 신용이나 담보를 대신해서 프로젝트, 쉽게 사업계획의 미래 수익성을 보고 돈을 빌려주는 것을 말합니다.

 

아파트, 상가, 최근에 유행하는 지식산업센터 등의 큰 건물을 짓는 공사를 하기 위해서는 큰돈이 필요해 금융권에서 대출을 받아 그 돈으로 건물을 짓습니다. 이때 프로젝트 부동산의 수익성을 보고 돈을 빌려주는 것을 부동산 PF라고 하는 것이죠.

 

 

 

 

부동산 PF 부실의 원인

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왜 아무도 분양을 받지 않죠?

 

✅건설 단계의 이해

부동산 PF 부실의 원인을 알기 위해서는 건물이 올라가는 전체 과정을 살펴볼 필요가 있습니다. 아파트 올리기 위해서 는 크게 3단계의 과정이 있어 ①토지매입과 인허가가 이뤄지는 착공 전 단계, ②착공해서 아파트를 올리는 준공 단계, ③아파트 준공이 끝난 후 단계로 구분합니다 

 

토지매입과 인허가 단계에서 돈이 필요한 시행사는 이자가 높은 2 금융권에서 대출을 받습니다. 이때 이 대출을 브릿지론이라고 하는데요. 아직 사업이 가시화된 것이 없어 이자가 저렴한 1 금융권에서는 대출을 받을 수 없기 때문입니다. 

 

이 브릿지론이 현재 말하고 있는 부동산 PF 사태의 주원인으로 보시면 되는데요. 그 이유는 아래로 내려가면서 자연스럽게 설명하겠습니다. 

 

착공이 시작되면 사업이 가시화되면서 1 금융권에서 낮은 금리로 돈을 빌릴 수 있는데요. 이걸 본 PF라고 합니다. 1 금융권에서 받은 본 PF로 금리가 비싼 브릿지론을 상환하고 초기 공사 비용을 충당하는 것입니다. 보통은 브릿지론과 본 PF를 모두 그냥 부동산 PF라고 말합니다. 

 

준공완료 후 입주가 시작되면 입주자들에게 계약금으로 지불한 금액을 제외한 잔금을 받아 남아있는 PF를 상환하고 시공사가 수익을 가져가게 되는 구조입니다. 그런데 요즘같이 부동산 시장이 악화되면 어떻게 될까요 아무도 분양을 받지 않는다면?

 

✅고금리와 DSR규제

우리나라는 건설사들이 PF를 상환하기 위해서 선분양을 하는 것이 특징입니다. 하지만 2021년까지만 해도 완판 행진을 이어가던 부동산 시장이 급격하게 악화되면서 현재 분양을 받는 사람이 없다는 것이 문제입니다. 

 

고금리와 DSR 규제로 인해 분양 시장이 급격하게 얼어붙으면서 분양을 받는 사람이 없다 보니 선분양을 받은 계약서를 가지고 1 금융권에서 본 PF를 받아 브릿지론을 갚아야 하는 시행사 입장에서 본 PF를 받지 못하고 금리가 비싼 브릿지론 이자를 계속해서 갚아야 하는 상황입니다. 

 

이러한 상황이 지방을 중심으로 많이 나타나고 있는데요. 고금리가 계속되면서 2 금융권 브릿지론 이자가 보통 15%~20%로 알려져 있습니다. 하지만 건물은 올라가고 있고 미분양은 계속되니 연체율이 높아질 수밖에 없다는 것이 이번 부동산 PF 부실 사태의 가장 큰 문제입니다. 

 

 

 

 

부동산 PF 금융위기

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부동산 PF와 금융위기가 무슨 상관인가요?

 

✅금융위기

그럼 부동산 PF가 부실하면 시행사만 망가면 그만이지 금융위기가 올수도 있다는 말은 왜 나오는 것일까요? 이자 금리가 높은 브릿지론이라고 해서 위험을 감수하면서까지 시행사에게 돈을 빌려주지 않습니다. 

 

담보를 잡고 돈을 빌려줘야 하지만 아직 건물이 올라가지 않아 담보로 잡을 건물도 없는데요. 그래서 건설사가 시행사를 대신에 은행에 보증을 서면서 브릿지론 대출은 받게 되는 것이죠.

 

아파트 건설에는 매우 큰 금액이 필요하다 보니 대출의 규모도 엄청난데요. 이 엄청난 규모의 대출을 받고 공사를 하지 못하거나 분양이 안되면 시행사뿐 아니라 보증을 선 건설사, 돈을 빌려주고 못 받는 금융권까지 부실이 옮겨가면서 금융권까지 무너지면 바로 금융위기가 오는 것입니다.  

 

✅마무리

이제 부동산 PF가 정확히 뭔데 대한민국이 온통 이 난리인지 이해가 가셨나요? 연일 터지는 전세사기 뉴스에현재 부동산 시장이 돌아가는 모습을 보면 걱정을 안할수가 없는데요. 정부에서 어떻게 대처를 할지 지켜봐야겠습니다. 

 

 

 

 

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