빌라왕 전세사기 뉴스를 보면서 이 모든 것이 남의 얘기처럼만 들리고 사기를 당하는 사람들이 멍청해서 당하는 것처럼 말하는 사람들이 있을 것입니다. 하지만 이 모든 상황은 절대 남의 얘기가 아니라 것을 알아야 하며, 나도 모르는 사이에 벌써 전세사기의 피해자가 되어있지만 지금은 모르고 있는 것일 수 있습니다.
또한 최근에는 집값 하락으로 인해 집주인들이 의도치 않게 전세사기범으로 돌변하는 일이 발생하고 있어 세입자들의 주의를 요하고 있습니다. 이번 시간에는 전세사기 발생 원인과 어떤 수법으로 전세사기를 치는지 알아보고 전세사기를 안 당하는 방법까지 알아보는 시간을 통해 더 이상 사기 피해자가 발생하지 않았으면 합니다.
-목 차-
전세사기 발생 원인
신종 전세사기
1) 역월세
2) 신종 전세사기
전세사기 피하는 방법
1) 부동산 시세 확인
2) 등기부등본 확인
3) 세금완납증명서 확인
4) 전세보증보험 가입
5) 특약 작성하기
6) 전입신고, 확정일자 받기
7) 중개보조원에게 계약하지 않기
마지막 당부
전세사기 발생 원인
의도적이든, 의도적이지 않든 이번 빌라왕 같은 대규모 전세사기 발행 원인의 가장 큰 이유는 바로 집값 하락에 있습니다. 끝도 모르고 올가가 던 주택 가격은 전세 시장에도 대규모 거품을 생성하기 이르렀습니다. 자고 일어나면 올라가 있는 집값은 집주인들의 욕심을 자극하기 딱 좋았으며, 싼 가격에 전세를 내놓을 맘이 없었던 것이 문제였습니다.
전세 가격이 가장 비싸 시기에 들어온 세입자의 계약 만기가 돌아오고 있지만 주변의 전세 시세는 이미 바닥을 치고 있고, 다음 세입자가 들어와 보증금을 받는다 해도 기존 세입자의 보증금을 빼주기에는 턱없이 부족합니다. 자신의 돈을 보태서 보증금을 빼줘야 하지만 그럴만한 자금 여력이 없을 것입니다. 집주인 자신도 은행 빚으로 투자를 위해 매입한 집이기 때문입니다.
또 다른 발생 원인은 다들 들어봤을 "깡통전세"입니다. 보통의 전세는 집 매매가격 보다 싼 것이 정상입니다. 하지만 주변 시세를 알아보기 힘든 빌라의 경우는 부동산의 말만 믿고 계약하는 일이 대부분이죠. 부동산에서 정상적인 전세 가격으로 계약을 하면 문제가 없겠지만 빌라의 매매 시세보다 비싼 가격에 전세 계약을 하는 경우가 있어 문제가 되는 것입니다.
여기에 전세 보증금을 매매 시세보다 비싸게 계약한들 어차피 돌려받을 돈이라는 생각에 손해는 없다고 계산을 합니다. 자신이 큰 착각을 하는 줄도 모르고 하는 말입니다. 집값이 치솟는 시기에는 아무런 문제 없이 보증금 돌려 막기가 가능해 보였지만 집값이 바닥을 치고 있는 지금은 집이 경매라도 넘어가면 보증금 보다 싼 집이 팔려도 세입자에게 까지 돌아오는 돈이 없는 것입니다. 안 그래도 받기 어려운 전세 보증금을 더욱 받기가 힘들어지는 것입니다.
참고로 TV에 나오는 전세사기의 대상이 되는 대다수의 주택의 대부분이 <빌라>인 이유는 쉽게 주변 시세를 비교 가능한 아파트와 다르게 빌라는 시세라는 것이 없어 세입자가 정확한 시세를 파악하기가 힘들다는 점에 있습니다.
신종 전세사기
빌라왕 전세사기가 의도적이고 집단적인 사기 행각이었다면, 이번 신종 전세사기는 상황이 집주인을 사기꾼을 만드는 경우입니다. 물론 상황이 어떤들 사기를 치는 사람은 평소에도 그럴만한 인성의 사람이라고 생각하지만 처음부터 의도적으로 사기를 쳐야겠다는 생각은 없었던 사람들을 말하는 것입니다. 사업을 하고 있는 지인이 말하기를 "사람은 거짓말을 하지 않는다. 돈과 상황이 거짓말을 한다" 이제부터 말씀드릴 신종 전세사기의 유형도 이러한 유형의 사기로 돈과 상황이 사기꾼을 만드는 경우입니다.
1) 역월세
은행에서 대출을 받아 집을 2억에 구매한 집주인이 있습니다. 집주인은 집을 2억에 전세를 내놓습니다. 그럼 집주인은 자기 돈 한 푼 없이 공짜로 집을 구매를 한 것입니다. 추후 세입자가 나간다고 하면 다음 세입자에게 받은 보증금으로 기존 세입자의 보증금을 빼주면 된다는 계산이 있었습니다. 하지만 부동산 가격 하락으로 주변 전세 시세가 1억 5천으로 떨어집니다. 이 상황에서 기존의 세입자가 계약을 연기하지 않고 집을 뺀다고 합니다. 다음 세입자를 구해야 하지만 주변 시세가 1억 5천인 것을 감안하면 2억을 주고 그 집에 전세를 들어올 사람은 아무도 없습니다.
처음 계산과 다르게 집주인이 차액 5천만 원을 메꿔야 하는 상황이지만 자금 여유가 없습니다. 그래서 최근에 생겨난 웃픈 일이 역월세입니다. 집주인이 세입자에게 더 살아달라고 애원하면서 차이나는 전세 보증금 차액과 당시 금리를 계산해서 이자를 세입자에게 월마다 입금해 준다는 조건입니다.
2) 신종 전세사기
역월세를 제시하고 이자를 매월 입금해 주는 집주인이 있는 반면에 집을 포기하면서 까지 전세 보증금을 돌려주지 않고 잠적하는 사례가 발생하고 있습니다. 여기서 한발 더 나아가 새로운 세입자를 찾아 계약을 하면서 계약금까지 받고 잠적하는 사례와 잔금을 미리 당겨 받아서 잠적하는 경우도 있어 주의를 요하고 있습니다.
전세사기 피하는 방법
사기꾼들이 마음을 먹고 사기를 치겠다고 달려들면 당해낼 재간이 없겠지만 그래도 기본적으로 알고 있어야 할 내용으로 조심해서 나쁠 것은 없으며, 부동산 매매, 전세, 월세 모든 계약에 알아야 할 기본 내용입니다.
1) 부동산 시세 확인
위에서 말했지만 아파트의 경우 *부동산 시세 확인이 쉽다는 장점이 있지만 빌라의 경우는 시세 확인이 어렵습니다. 그래서 실제 부동산의 가격보다 비싸게 전세 계약을 하는 경우가 발행하는 것입니다. 그래서 빌라의 경우는 주변 공인중개사 사무실을 직접 돌아다니면서 시세를 알아봐야 한다는 번거로움이 있지만 그래도 꼭 확인하셔야 합니다. 공인중개사도 1곳만 가는 게 아니라 여러 곳을 돌아다니면서 알아봐야 합니다.
- 특히 신축 빌라의 경우는 시세 형성이 없어 정말 조심해야 합니다.
2) 등기부등본 확인
*등기부등본 발급해서 확인해도 웬만한 정보는 확인이 가능합니다. 등기부등본에는 부동산의 실제 소유자, 근저당설정, 가압류 같은 정보 확인이 가능하며, 거래된 금액까지 나와있어 꼭 확인이 필요한 부분입니다. 하지만 신축 빌라의 경우 거래된 이력이 없어 주의하셔야 합니다. 그리고 가장 중요한 것은 계약 직전까지 세입자가 직접 등기부등본을 발급받아서 확인해야 한다는 것입니다.
- 등기부등본을 위조하는 경우가 있어 계약 당일까지 직접 확인이 필요합니다.
- 등기부등본상 주인과 다른 대리인이 나왔다면 임감증명과 대인인 임명장에 임감을 필히 확인해야 합니다.
3) 세금완납증명서 확인
국세나 지방세가 밀려있다면 이는 등기부등본에도 나와있지 않습니다. 오직 국세, 지방세완납증명서를 확인해야 하는 부분입니다. 집주인이 이를 확인해 주는 것을 꺼려한다면 계약을 다시 한번 생각해 보시는 것이 좋습니다. 자신이 아무 걸리는 게 없다면 굳이 확인을 안 시켜줄 이유도 없는 내용입니다. 세금 문제가 걸리면 집에 경매가 넘어가도 은행보다도 국가에서 우선순위를 가지고 있어 꼭 확인하고 넘어가야 하는 내용입니다.
- 그 어떤 기관(은행)보다 국가의 채무(세금)가 우선입니다.
4) 전세보증보험 가입
이번 빌라왕 전세사기에서 가장 아쉬운 부분입니다. *전세보증보험에 가입되어 있는 피해자는 보증금을 모두 돌려받지만 그렇지 못한 피해자들은 딱히 피해를 보상받을 곳이 없어 지금까지도 힘들게 지내고 있는 것입니다. 대부분의 사람들이 전세보증보험을 대수롭지 않게 생각하고 넘어가는데 내 재산을 보호해 주는 가장 확실한 방법입니다.
- 수수료가 아까워서 가입 안 하는 경우
- 공인중개사가 가입을 추천하지 않는 경우
- 계약하는 부동산에 부채가 없는 경우
- 보증보험 가입 자체가 안 되는 부동산인 경우
위 여러 가지 이유로 보증보험에 가입하지 않으면 그 피해는 그대로 세입자 자신에게 돌아오는 것입니다. 처음부터 보증보험에 가입이 안 되는 부동산을 계약하지 않는 것이 중요합니다. 제일 중요한 부분은 이 전세보증보험은 전세 계약을 완료하고 보증보험 가입 심사를 진행하게 되어 있습니다. 이 말은 계약서 작성 후 계약금을 송금했지만 보증보험에 가입이 안될 수 있다는 말이며, 이런 상황을 대비해 보증보험에 가입이 가능한 부동산인이 재차 확인이 필요합니다. 또한 보증 보험에 가입이 안될 경우에 대비해서 계약서에 특약을 넣는 것이 필요합니다.
5) 특약 작성하기
요즘은 공인중개사에서 계약서를 미리 작성 후 확인만 하고 도장을 찍는 경우가 대부분입니다. 그래서 계약서 작성 전 미리 공인중개사와 특약 관련해서 조율이 필요합니다. 특약에는 아래와 같은 내용이 들어가면 좋으며, 본인의 상황에 따라 추가되는 내용을 꼭 기재해야 합니다.
- 전제보증보험 가입이 안되거나, 일부 금액만 가입될 시 계약을 무효로 하고 계약금을 반환한다.
- 확정일자 효력이 발생하기 전 집주인이 근저당(대출) 등을 실행하는 경우 계약을 무효로 하고 계약금 전부를 반환한다. 그리고 이에 대한 손해배상액 00원을 세입자에게 지급한다. (집주인 장난질에 대비)
- 전세 계약을 체결 후 집주인에 대한 미납 세금이 있는지 확인하고, 미납된 세금이 확인되는 경우 계약을 무효로하고 계약금 일체를 반환하며, 손해배상금 00원을 세입자에게 지급한다. (계약 당시 세금완납 확인이 안 될 시)
- 집주인 변경 시 세입자의 동의를 얻어야 하며, 세입자가 모르게 집주인이 변경될 시 전세보증금반환의 변제는 이전 집주인에게 책임이 있다.
이러한 내용을 미리 생각하고 계약서 작성 자리에 가야 하며, 공인중개사들이 뭐라고 한들 거기에 휘둘리지 말고 특약에 대한 강한 거부감을 보이는 계약은 피하는 것이 좋습니다. 여러 가지 면에서 어려운 계약이 될 수 있지만 그래도 피해를 예방하기 위해서는 거쳐야 하는 관문입니다.
6) 전입신고, 확정일자 받기
전입신고 후 확정일자 받기는 이사 당일 잔금을 치르고 바로 하시는 것을 추천드립니다. 공무원 근무시간 기준으로 당일 신청을 하시면 다음날부터 효력이 발생합니다. 그 잠깐의 시간 사이에 장난을 치는 사람들이 있어 미루고 내일 신청해야지 또는 다음에 시간 있을 때 신청해야지가 아니라 제일 먼저 해야 할 일입니다. *인터넷으로도 신청이 가능하니 꼭 미리 챙기시기 바랍니다.
7) 중개보조원에게 계약하지 않기
중개보조원이란 공인중개사 시험을 치루지 않고 일정 기간 과정을 수료하면 수료증이 나오는데 이를 중개보조원이라고 합니다. 보통 계약 한건당 얼마의 수수료를 받거나, 집주인이 매매 가격으로 원하는 가격 외 중개보조원이 얼마로 집을 팔던지 알아서 마진을 챙기라는 방식으로 일을 합니다. 물론 그렇지 않은 곳도 있지만 일단은 기피하고 봐야 하는 일입니다.
마지막 당부
지금까지 전세사기 발생 원인과 전세사기 피하는 방법을 알아봤습니다. 위 7가지 전세사기 피하는 방법을 그대로 이행한다고 하더라도 100% 사기를 당하지 않는다는 보장은 없습니다. 다만 전세사기를 당할 확률이 조금이라도 줄어든다면 그것만으로도 충분히 가치가 있는 방법들입니다. 그리고 빌라왕과 같은 사태는 아직 끝나지 않았다는 의견이 강하게 나오고 있습니다.
의도적이 않은 상황이지만 위에서 설명한 것과 같은 돈과 상황이 내 전세 보증금을 전부 날릴 상황까지 만들 수 있습니다. 2022년 부동산 가격이 절정이었을 때 계약한 전세의 만기들이 2024년 초에 대부분 돌아오도 있어 또 한 번 폭풍을 예고하고 있으니 조심해야겠습니다.
전세관련 도움 되는 글
부동산PF가 정확히 뭔데 난리일까? (ft. 금융위기)
전세보증보험 종류 차이 특징 가입조건 비교 정리 (HUG, HF, SGI)
사회초년생을 위한 전세자금대출 받는 방법 과정 주의사항
전세보증보험에 가입해도 전세금 못 돌려받는 5가지 사례
정부지원 신혼부부 전세대출 대상 금리 한도 (ft. 신혼부부전용)
'일상' 카테고리의 다른 글
| 해지하면 무조건 후회할 보험 BEST6 (0) | 2023.07.11 |
|---|---|
| 천하의 구글도 <독도는 한국 땅> 인정! (0) | 2023.05.03 |
| 황사와 미세먼지의 발생원인과 차이점 및 질병예방 (0) | 2023.04.17 |
댓글